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2024年深铁集团由于万科业绩影响已确认了超百亿的投资亏损。
◎ 文 / 易天宇
2025年8月6日，万科再获深铁集团16.81亿借款，这已是万科年内第9次向股东借款，累计已借243.69亿。年内，万科申请多笔股东借款，其借款条件也要优于市场惯例，大股东对万科的支持力度可见一斑，但同时此类贷款涉及的担保不足或成为隐患。
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万物云股权质押贷款已近上限
万科或缺优质资产进行融资
从万科与深铁集团之间的关联交易看，最初万科主要通过出售项目，实现资金回笼，如2024年5月出售深圳超级总部，2025年1月转让红树湾项目49%收益权等。
自2025年春节，深铁集团开始全面接管万科，也为万科提供了多笔担保贷款。据万科公告披露，截止目前，万科共向深铁集团借款了9次，合计借款金额超240亿。从借款期限来看，9次借款中有8笔的股东借款期限为不超过三年，甚至经出借人同意还可进行展期。从借款利率来看，基本保持在2.34%，要远低于全国银行间同业拆借中心公布的1年期LPR。
最后，是担保或增信措施，前期股东借款的担保主要以万物云的股票作为质押物，质押率为70%（高于市场惯例），质押的万物云股票价值大约在122亿。据上市企业万物云公告披露，三次股权质押后，万科企业质押的股份占万物云已发行股本总额约55.80%，而万科企业总持有万物云已发行股本总额57.12%，意味着绝大多数的万物云股份已被质押，可进一步质押的股票所剩不多。
自2025年5月后，万科仍向深铁集团申请了多笔贷款，但条款中的担保要求未有明确指定抵押物，仅表示“深铁集团有权要求公司就本次借款提供担保措施。”2025年7月31日，深铁集团向万科提供不超过8.69亿元借款，其中抵质押资产包括投资性房地产、固定资产的不动产产权和非上市公司股权，此类资产难以向银行抵押借贷，尤其是非上市公司股权，对于出借人而言风险较大，从侧面或反映出万科已缺少优质资产来进行融资。
还需注意的是,2025年3月20日万科与深铁集团签署《不超过人民币8.9亿元借款合同》，原借款合同项下借款期限为60天，但该笔借款发生时未达到提交公司董事会审议及对外信息披露要求，而该笔贷款无任何担保安排。据悉，该笔贷款原到期日为2025年5月18日，而展期后的到期日被延长至2025年12月31日。
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深铁集团自身受房地产拖累
债务置换转嫁市场风险
通过查阅深铁集团的债券年报，2024年底深铁集团持有货币资金209亿，而2025年万科向深铁集团申请的股东贷款就超240亿。预计深铁集团贷款给万科的资金来源除了自有资金之外，或还有银行授信额度以及深圳国资委的统筹支持等。2024年，深铁集团受彼时联营企业万科亏损影响（2024年万科净利润亏损487亿），确认了投资收益亏损121亿。
值得注意的是，深铁集团除了轨道交通建设运营及资源经营业务外，其自身也是半个房企，还有站城开发业务，同样受到房地产行业周期影响。2024年深铁集团站城开发实现营业收入79.17亿元，同比减少46.23%，收入占比37%；收入下滑主要是房地产周期性结转影响所致；站城开发业务毛利率同比减少2.43个百分点。与此同时，深铁集团2024年存货的账面价值同比增长12%至1035亿元，但同时确认资产减值损失共201亿，2024年深铁集团净利润为亏损335亿。这一数值说明，深铁集团或存货积压，不少项目的可变现净值已低于账面价值。
7月15日万科公布了2025年上半年业绩预告，预计归母净利润亏损98.5亿，扣除非经常性损益后的净利润76.1亿。万科给出的亏损理由是：1、房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位。2、结合行业、市场和经营环境变化，考虑到业务风险敞口升高，新增计提了资产减值。3、部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。2025年万科的账面亏损预计仍将影响深铁集团的报表。
随着2025年万科向深铁集团申请多笔贷款，贷款用途均为用于偿还公司在公开市场发行的债券本金与利息，以及经深铁集团同意的指定借款利息。在7月15日的业绩预告中，万科提及“2027年之前已无境外公开债到期。”本质上，万科申请的股东借款就是债务置换，将快要到期的公开债替换成期限更久、成本更低的股东借款。与此同时，该置换也会将原本金融机构的贷款风险转嫁到深铁集团上，加之深铁集团贷款抵押物或质量不高，且质押率高于一般市场条件，会进一步加深风险。
整体看来，2024年深铁集团由于万科业绩影响已确认了超百亿的投资亏损。据企查查数据显示，深铁集团由深圳国资委100%控股，而深圳国资委在房地产领域并不是第一次栽跟头。同样由深圳国资委100%控股的深圳人才安居，在恒大投资中损失惨重。恒大预计于2025年8月25日香港退市，而深圳人才安居是恒大第二大股东，持股7.05%（此前深圳人才安居以250亿替换山东高速230亿债务）。与此同时，华南城于2021年引入深圳国资背景的深圳特区建发集团作为战略投资者（29.28%，数据来源企查查），而华南城同样已进入清盘程序。万科作为房企上市“第一股”，其自身危机更有象征意义，影响了整体行业信心，国资救场本无可厚非，但同时也要兼顾到市场规律，防止国有资本损失。
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